입주권과 분양권 차이 분양권 전매 양도소득세 2022년

입주권과 분양권 차이의 핵심 부분만 정리해서 소개하겠습니다. 재개발·재건축에 사용되는 입주권과 아파트 청약에 사용되는 분양권 조건이 잘 알려지지 않아 엇갈리는 경우가 많습니다. 다만 입주권과 세금으로 분양권의 차이를 파악하는 것이 매우 중요하므로 이번 기회에 입주권과 분양권의 차이를 정리해주시기 바랍니다.

 

입주권 개념

입주권 재건축·재개발의 경우처럼 기존 토지의 소유자가 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 이해를 돕기 위한 예를 하나 들어보겠습니다.

한 지역이 재개발 또는 재건축 사업 지역으로 지정되었다고 가정합니다. 그러면 기존에 그 지역에 부동산을 소유하고 있던 소유자들이 조합을 설립하고 사업을 진행할 것입니다. 그리고 나중에 조합원들은 그 지역의 모든 건물을 철거하고 새 건물을 분양받을 권리를 갖게 됩니다.

입주권이란 재개발·재건축 사업에서 관리처분계획 승인 단계 이후 조합원이 적격일 경우 기존 주택이 아닌 '조합원'으로 새 주택(아파트 등)을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 관리처분 계획서 승인 후 '입주권'은 기존 주택의 소유권이 아닌 입주예정인 신축주택(아파트 등)으로 변경됩니다.

 

 

분양권 개념

분양권이란 우리가 흔히 알고 있는 아파트 건설사가 분양한 아파트 신규 청약을 통해 분양계약을 체결하면 받을 권리를 말합니다. 앞서 논의한 바와 같이 입주권과 분양권은 모두 분양권이라는 점에서 동일합니다.

입주권을 가진 회원은 일반 분양자보다 저렴한 가격에 분양받을 수 있습니다. 건설 중인 조합원들에게만 제공되는 발코니 확장, 가구, 가전제품 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. 일반 배급사보다 먼저 회원들에게 배정되기 때문에 왕실 건물과 왕실 층이 배정될 가능성이 큽니다.

 

주택 수에 입주권과 분양권을 포함시킬지 여부를 결정하는 것은 세금을 계산하는 데 매우 중요한 요소입니다. 입주권의 경우 오랫동안 주택 수에 포함되어 있었습니다. 따라서 입주권이 있는 다른 주택을 분양할 때는 가구당 1 주택에 대한 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

 

반면 분양권은 이전 주택 수에 포함되지 않았습니다. 다만 2021년 1월 1일부터 분양권도 주택 수에 포함됩니다. 따라서 입주권과 마찬가지로 분양권을 보유하면서 이미 보유한 다른 주택을 분양할 때는 가구당 1주택에 대한 양도세 감면 혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 합니다.

 

참고로 양도세·취득세에서는 분양권이 주택 수에 포함되는 기간을 기간별로 다르게 보고 있습니다. 자세한 내용은 아래 게시글에 정리하였으니 참고하시면 큰 도움이 될 것 같습니다.